最早進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之一的老牌房企華遠(yuǎn)地產(chǎn)略顯落寞。

2020年，在恒碧萬(wàn)銷售已破七千億，朝著更高規(guī)模進(jìn)發(fā)之時(shí)，最早進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之一的老牌房企華遠(yuǎn)地產(chǎn)略顯落寞。

在近日舉辦的華遠(yuǎn)地產(chǎn)2020年度網(wǎng)上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，首次公開(kāi)面對(duì)公眾的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)王樂(lè)斌遭遇了眾多質(zhì)疑，一個(gè)集中的問(wèn)題是“華遠(yuǎn)地產(chǎn)作為老牌房地產(chǎn)公司，為何與萬(wàn)科、恒大、碧桂園等頭部房企差距如此大?”

而這也正是華遠(yuǎn)地產(chǎn)多年來(lái)一直面臨的發(fā)展規(guī)模掉隊(duì)的問(wèn)題。2020年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)不足200億的規(guī)模，與當(dāng)初“三到五年實(shí)現(xiàn)500億銷售規(guī)模”的雄心，仍有較大的差距。

規(guī)模增長(zhǎng)失速 嚴(yán)重掉隊(duì)

華遠(yuǎn)地產(chǎn)品牌初創(chuàng)于1983年，后與香港華潤(rùn)集團(tuán)合資，于1996年成功登陸港交所，創(chuàng)造了房地產(chǎn)利用外資高速發(fā)展的傳奇，可以算是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的先驅(qū)企業(yè)。

2000年時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的總資產(chǎn)便達(dá)80億元，數(shù)倍于當(dāng)時(shí)同為“華潤(rùn)系”的萬(wàn)科，凈資產(chǎn)達(dá)30億元，累計(jì)稅后利潤(rùn)達(dá)15億元，為全國(guó)最大的房地產(chǎn)公司之一，資產(chǎn)、銷售額、開(kāi)發(fā)量等指標(biāo)連年居北京房地產(chǎn)市場(chǎng)前茅。

之后，因企業(yè)運(yùn)營(yíng)思路分歧，雙方于2001年和平“分手”。“二次創(chuàng)業(yè)”的華遠(yuǎn)地產(chǎn)積極開(kāi)拓外部市場(chǎng)，2008年成功借殼上市，登陸A股市場(chǎng)。

作為國(guó)內(nèi)的老牌房地產(chǎn)企業(yè)，曾一直主張“小而美”戰(zhàn)略的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，在2018年突然提出“規(guī)模與效益并舉，產(chǎn)品與服務(wù)共進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略。其規(guī)模的大提速也在那時(shí)開(kāi)始，當(dāng)時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)方面曾明確表示：“未來(lái)3-5年，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)500億的銷售規(guī)模。” 這意味著，在眾多后起之秀通過(guò)高杠桿逐步發(fā)展成頭部規(guī)模房企之時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)對(duì)規(guī)模也有了一定的訴求。

但如今三年已過(guò)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)卻始終未能重現(xiàn)往日輝煌，其規(guī)模仍不足200億，與500億的規(guī)模目標(biāo)更相距甚遠(yuǎn)。在超過(guò)千億規(guī)模的房企達(dá)44家的今天，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與“頭部房企”的稱號(hào)漸行漸遠(yuǎn)。

2021年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將銷售規(guī)模定在了180億元，這一目標(biāo)比2020年完成的191.39億元還要下降了近6%。這一目標(biāo)相比已經(jīng)跨過(guò)七千億規(guī)模的幾家頭部房企而言，更是連三成都不到。

利潤(rùn)逐年下滑幾近腰斬

數(shù)據(jù)顯示，2020年華遠(yuǎn)地產(chǎn)營(yíng)收增長(zhǎng)了4.16%，凈利卻下跌了45.32%，出現(xiàn)如此明顯的增收不增利現(xiàn)象的背后，是大額計(jì)提存貨減值的損失。

其公告顯示，截至2020年末，公司在長(zhǎng)沙、西安、天津、佛山的9個(gè)項(xiàng)目存在存貨減值的情況，2020年合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額6.62億元，對(duì)公司凈利潤(rùn)影響為-6.58億元，對(duì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)的影響為-5.02億元，對(duì)歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)的影響為-5.02億元。

值得注意的是，2016年～2020年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的ROE水平分別為13.73%、11.65%、10.05%、9.38%、4.96%。2020年同比2019年下降達(dá)47.12%，ROE水平更是創(chuàng)下近年新低。

但是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在此期間發(fā)布了獎(jiǎng)勵(lì)基金管理辦法。在該管理辦法中提到，計(jì)提不超過(guò)當(dāng)年度歸母利潤(rùn)的8%作為旗下全資子公司華遠(yuǎn)置業(yè)“利潤(rùn)獎(jiǎng)勵(lì)基金”，其中：華遠(yuǎn)置業(yè)董事長(zhǎng)計(jì)提公司當(dāng)年歸母利潤(rùn)的 0.8%;華遠(yuǎn)置業(yè)總經(jīng)理計(jì)提公司當(dāng)年度歸母利潤(rùn)的 0.6%;剩余 7.4%(含董事長(zhǎng)應(yīng)計(jì)提比例 0.8%)用于獎(jiǎng)勵(lì)華遠(yuǎn)置業(yè)總部、下屬公司中高層管理人員及做出突出貢獻(xiàn)的優(yōu)秀員工;當(dāng)年使用比例由董事長(zhǎng)、總經(jīng)理根據(jù)年度經(jīng)營(yíng)情況確定。

在“三費(fèi)”收縮、營(yíng)收增長(zhǎng)、毛利率增長(zhǎng)、歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)攔腰斬的情況下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的大額計(jì)提及利潤(rùn)獎(jiǎng)勵(lì)引發(fā)投資者質(zhì)疑。

負(fù)債不斷攀升 腳踩紅線

雖然華遠(yuǎn)地產(chǎn)的盈利能力在下降，但在規(guī)模訴求之下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)近年來(lái)的負(fù)債規(guī)模卻在快速增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率從75.02%升至80.84%，凈負(fù)債率從117%增至231%;現(xiàn)金短債比則從2.28下降至0.52。

2020年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)僅一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債就達(dá)130.97億元，而期末手持現(xiàn)金僅71.17億元，存在較大的資金缺口，短期償債壓力大。期內(nèi)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.4%;凈負(fù)債率為182.4%;現(xiàn)金短債比為0.58。“三條紅線”全踩。

根據(jù)2021年一季報(bào)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的負(fù)債情況稍有改善。截至3月底，其總負(fù)債規(guī)模較2020年度末減少近5億，短期資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模減少逾20億;資產(chǎn)負(fù)債率同比下降0.27個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率同比下降2.43個(gè)百分點(diǎn)，凈資產(chǎn)負(fù)債率同比下降83.53個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比同比提升0.3。

5月17日，華遠(yuǎn)集團(tuán)作為華遠(yuǎn)地產(chǎn)控股股東，為支持公司的發(fā)展，擬為公司提供融資擔(dān)保總額不超過(guò)30億元。而在此前的3月9日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)曾公告，華遠(yuǎn)集團(tuán)于2021年將為其提供融資擔(dān)保總額不超過(guò)70億元。此外，向華遠(yuǎn)地產(chǎn)提供不超過(guò)50億元的資金周轉(zhuǎn)額度。