佳兆業集團在港股發布公告稱，發行額外2023年到期的2億美元9.75%優先票據，將與2023年到期的5億美元9.75%優先票據合并并形成單一系列，據悉，額外票據發行規模2億美元，年利率9.75%。公告稱發行人擬將額外票據發行所得款項凈額用于將于一年內到期的現有中長期離岸債務再融資。

這不是佳兆業第一次發行美元債，今年以來，佳兆業至少已發行兩次美元優先票據，一則為3億美元，年利率為10.875%;一則2億美元，年利率為9.95%。加在一起，佳兆業至少發行了7億美元債，合計約45億。

在高度市場化的美元債市場，佳兆業的美元債成本依然高達10%，顯示市場對其財務狀況的擔憂。2020年借款總額為1214億，其中一半多為美元和港元的借款，佳兆業已成為美元債的大戶，過高的外債利率不僅推高融資成本，侵蝕公司的利潤，而且外債還存在著匯率風險。

擁有20余年的舊改經驗的佳兆業，被稱為深圳"舊改之王"。

今年3月，佳兆業發布2020年業績報告顯示，合約銷售金額約1069億元，創集團歷史新高。根據克而瑞數據統計，佳兆業銷售額排名已經升至全國第24位。合約銷售中，有70%來自大灣區，這部分地區主要是通過城市更新供貨。

2020年，佳兆業實現營業收入557.7億元，同比增長16.1%，歸母凈利潤為54.5億元，同比增長18.6%。毛利潤為159億，同比增15%。

佳兆業的營收、毛利、凈利三增，或與其拿地模式有關。一般而言，房地產商拿地的方式主要是招拍掛，而招拍掛的競爭比較激烈，便自然推升了地價。但是，佳兆業通過城市更新的方式，能以能以較低的地價獲取土地儲備，拿地成本相對較低。

2020年，佳兆業新拓城市更新項目54個，主要集中于深圳、廣州、東莞等大灣區核心城市，新拓項目數量是2019年的近三倍。目前，佳兆業擁有城市更新儲備項目201個，占地面積超過5000萬平方米，其中絕大部分位于大灣區。

2020年全年，佳兆業合共獲得47幅地塊，應占計容建筑面積約為565萬平方米，土地收購權益代價約人民幣471億元元。截至去年末，佳兆業集團于全國51個城市合共擁有217個房地產項目，土地儲備約2875萬平方米;其中大灣區土地儲備約1590萬平方米，占集團整體土地儲備的55%。

在資產負債方面，截至2020年末，佳兆業資產總額為3098.99億元，負債總額2311.79億元，資產負債率為74.6%，較去年同期下降4.8個百分點。

2020年8月，住建部、央行約談12家房企并設置"三道紅線"，所謂"三道紅線"指(1)剔除預收賬款的資產負債率不得大于70%;(2)凈負債率不得大于100%;(3)現金短債比不得小于1倍。

從財報數據上看，佳兆業近年來降負債的努力取得一定成果。目前佳兆業凈負債率由144%降至98%;現金短債比由1.1倍提升至1.56倍;剔除預收賬款的資產負債率下降至70.3%，三項指標已達標兩項。

佳兆業CFO吳建新表示，公司會積極響應、配合國家政策要求，有信心大幅提前進入"綠檔"行列，預計2021年"三道紅線"全部達標。佳兆業集團董事局副主席、總裁兼執行董事麥帆亦指出，佳兆業將持續改善經營能力，重點做好財務、運營和市值三大管理，打造企業管理優勢。

佳兆業的實控人郭英成兩兄弟是潮州普寧人，他們在深圳依靠舊改發家。佳兆業于2009年在香港上市，郭氏家族信托基金透過大昌、大豐、大正三家公司控制佳兆業，持股比例61.35%。

上市之后，佳兆業在深圳的舊改生意越做越大，難免跟長期主管房產事務的地方官員存在"灰色交易"?？芍^成也舊改，敗也舊改。

2014年10月，相關官員涉案，郭英成避居香港。佳兆業在深圳的4個樓盤隨即被鎖定，銷售回款中斷，債務危機爆發，海內外的債權人紛紛過來索債。

2015年1月，并購之王融創來了，融創承諾以每股1.8港元、45.5億港元總代價，購入郭氏兄弟共計49.25%的佳兆業股權，并擬向剩余股東全面要約收購。融創在股權交割前設下前置條款：佳兆業債務重組要令融創滿意。

不料，融創抽查各種財務數據，發現佳兆業一大財務黑洞：其債務并不是財報上公布的297億人民幣，而是650億元。消息曝光，佳兆業指責是融創放出的消息，融創矢口否認，雙方最終鬧掰，這場收購就此結束。

2015年4月13日，佳兆業公告郭英成重掌董事局。在此前后，深圳市解除對佳兆業未售房源的鎖定，佳兆業和政府的關系開始修復。與此同時，生命人壽斥資30多億元投資佳兆業股票，還以基金、債券、不動產等方式馳援佳兆業約120多億元，佳兆業危機得以解除。

這兩年，受益于大灣區、城市更新政策，重倉大灣區的佳兆業時來運轉。2019年3月，佳兆業在業績發布會上宣布持有舊改儲備項目占地面積(未計入土儲)約3000萬平方米，99%位于大灣區，合計貨值約1.8萬億元。2019年，佳兆業實現累計合約銷售權益金額約人民幣881.2億，同比增長26%，2020年則進一步突破千億。2021年，佳兆業又將銷售目標定為1300億，每年增長不低于20%。

美元債風險

從債務來看，2015 年，佳兆業的凈負債率曾高達 528.75%，2016 年大幅下降至 332.88%。2016年債務危機后，佳兆業的負債已實現五連降，凈負債率從308%降到了目前的97%。不過，其凈負債率依然較高，佳兆業管理層也直言今年的目標仍是降負債。

在借款方面，佳兆業2020年借款總額為1214.70億元，較2019年的1171.96億元增加了42.74億元，其中1年內到期的短期負債為230.69億元。財報顯示，2020年佳兆業綜合融資成本為8.7%，融資成本為18.18億元，較2019年的2.19億元增加了16億元，增幅高達732%。

對此，佳兆業在財報中解釋：主要是由于2020年的平均借款結余較高，導致利息開支總額增加，且資本化融資成本較去年相對減少。

由于身處香港，佳兆業大開國際化融資渠道，2020年財報提到兆業集團積極開拓境內外創新型融資渠道，不斷發行美元債，讓佳兆業成為美元債的大戶。

2018年，佳兆業的境內、境外融資占比維持在6：4，2019年兩路徑融資占比調整至5:5。而2020年流動負債中的優先票據猛增，從2019年的36.63億元增至2020年的96.73億元，境外融資已高于境內融資。

由于美元債存在匯率波動因素，以美元計值的境外融資往往會導致匯兌虧損，財報顯示，2020年佳兆業的匯兌虧損凈額高達8.17億元。

佳兆業在財報中稱，截止2020年年底，佳兆業賬面總值約732億(人民幣)的美元和港元的借款將面對外幣風險。

到2021年，佳兆業境外融資的力度不減，今年1月以來，佳兆業先后兩次兩則優先票據，一則為3億美元，年利率為10.875%;一則2億美元，年利率為9.95%。發行美元債券的用途主要還是為了"借新債還舊債"。佳兆業不斷發行高利率的美元債，主要問題是在高度市場化的美元債市場，利率居高不下，顯示市場對其財務狀況的擔憂，另外，高利率的美元債不僅意味著佳兆業的融資成本不斷上升，還面臨著巨大的匯兌風險。

事實上，佳兆業近年來主要受益于深圳新一輪地產大牛市的帶動，同時公司又站上舊改、城市更新的風口，讓深陷債務危機兆業得以峰回路轉，但是業務過于集中、債務率高企、債務成本上升等，也隱藏著風險。(賀向軍)